Detta är en exempelrapport med fiktiv data.

Villa, 1974

Uppsala kommun · 142 m² · Utgångspris 5 200 000 kr

Riskbild

/ 100

Hög risk

Huset har flera fynd som kräver fortsatt undersökning innan bud, framför allt fuktindikation i källare och en äldre dränering. Riskpoängen är en indikation, inte en garanti — använd den som utgångspunkt för dialog med mäklare och fackman.

Akut

160 000 – 340 000 kr

Bör åtgärdas

365 000 – 650 000 kr

Kosmetiskt

5 000 – 15 000 kr

Fynd och frågor

AkutSäkerhet: Medel

Fuktindikation i källare

Källare, norra väggen

40 000 – 120 000 kr

Förhöjda fuktvärden uppmätta vid mätning. Risk för pågående eller tidigare fuktinträngning.

Frågor att ställa innan bud

Fråga till mäklaren

• Finns tidigare fuktutredning eller försäkringsärende på fastigheten?
• Har källaren använts för boende eller bara förvaring?

Fråga till säljaren

• När upptäcktes fuktindikationen första gången?
• Har ni märkt lukt, missfärgningar eller saltutfällningar vid väggen?

Fråga till besiktningsmannen

• Behövs fördjupad fuktmätning med borrhål innan kontrakt?
• Bedömer du fukten som pågående eller historisk?

Dokument att begära

• Tidigare fuktutredning
• Skadehistorik från försäkringsbolag
• Dräneringsdokumentation

Behöver fackman kontaktas? JaFuktkonsult rekommenderas innan bud.

AkutSäkerhet: Hög

Äldre dränering

Runt grunden

120 000 – 220 000 kr

Dränering bedöms vara från husets ursprungsår (1974) och närmar sig slutet av teknisk livslängd.

Frågor att ställa innan bud

Fråga till mäklaren

• Har dränering eller utvändig tätning gjorts om sedan byggnationen?

Fråga till säljaren

• Har ni haft vattenansamling vid grunden vid kraftig nederbörd?

Fråga till besiktningsmannen

• Bedömer du att omdränering bör göras inom 5 år?

Dokument att begära

• Kvitton/intyg på eventuell omdränering
• Markritningar

Behöver fackman kontaktas? JaMarkentreprenör för offert.

Bör åtgärdasSäkerhet: Hög

Tak närmar sig teknisk livslängd

Yttertak, betongpannor

180 000 – 280 000 kr

Pannor i original. Inga akuta läckage noterade, men byte är att vänta inom 3–8 år.

Frågor att ställa innan bud

Fråga till mäklaren

• Finns kvitton för byte av underlagspapp eller läkt?

Fråga till säljaren

• Har ni haft läckage eller fuktfläckar på vinden?

Fråga till besiktningsmannen

• Bedömer du att underlagspappen är original?

Dokument att begära

• Kvitton för takarbeten
• Vindsbesiktning om gjord

Behöver fackman kontaktas? NejTas in i kalkylen, ingen akut åtgärd.

Bör åtgärdasSäkerhet: Hög

Ojordat elsystem i delar av huset

Övervåning

35 000 – 90 000 kr

Tvåledare utan skyddsjord noterad i flera rum. Bedöms inte uppfylla dagens standard.

Frågor att ställa innan bud

Fråga till mäklaren

• När gjordes senaste elbesiktning?

Fråga till säljaren

• Vilka rum har bytts ut till jordat elsystem?

Fråga till besiktningsmannen

• Rekommenderar du fullständig elbesiktning innan kontrakt?

Dokument att begära

• Elbesiktningsprotokoll
• Eventuellt installationsintyg

Behöver fackman kontaktas? JaBehörig elektriker innan bud.

Bör åtgärdasSäkerhet: Medel

Äldre badrum med riskkonstruktion

Badrum plan 1

150 000 – 280 000 kr

Tätskikt äldre än 25 år. Risk för dolda fuktskador vid badrum med plastmatta mot betong.

Frågor att ställa innan bud

Fråga till mäklaren

• Finns tätskiktsintyg eller GVK-intyg för badrummet?

Fråga till säljaren

• Har ni märkt fuktfläckar eller missfärgning i angränsande rum?

Fråga till besiktningsmannen

• Bedömer du att badrummet är i sin tekniska livslängd?

Dokument att begära

• Tätskiktsintyg / GVK-intyg
• Eventuell våtrumshistorik

Behöver fackman kontaktas? JaVVS/byggentreprenör för offert vid renovering.

KosmetisktSäkerhet: Hög

Mindre kosmetiska skador

Hall och vardagsrum

5 000 – 15 000 kr

Slitage på golv och små hål i vägg. Påverkar inte funktion.

Behöver fackman kontaktas? NejKan åtgärdas själv i egen takt.

Dokument att kontrollera

BesiktningsprotokollFinns

EnergideklarationSaknas

Frågelista från säljarenBehöver kontrolleras

RenoveringshistorikSaknas

Bygglov för tillbyggnadBehöver kontrolleras

RadonmätningSaknas

SotningsprotokollBehöver kontrolleras

Ventilationskontroll (OVK)Saknas

Motbudskalkyl

Beräknat utifrån utgångspris 5 200 000 kr och kostnadsindikationen ovan. Avdrag: 100 % av akut, 60 % av bör åtgärdas, 30 % av kosmetiskt.

Försiktigt bud

4 940 000 kr

−5,0 % vs utgångspris

Realistiskt bud

4 760 000 kr

−8,5 % vs utgångspris

Rekommenderat

Aggressivt bud

4 520 000 kr

−13,1 % vs utgångspris

Rekommendation

Huset är intressant men har en högre riskbild än genomsnittet i sin kategori. Vi rekommenderar att inte lämna bud innan fuktteknisk konsult har bedömt källaren och elbesiktning är gjord. Med dessa underlag kan ett realistiskt bud i intervallet 4,7–4,9 mkr motiveras gentemot mäklaren.

Röda flaggor

Fuktindikation i källare utan tidigare utredning
Saknad energideklaration och radonmätning
Riskbadrum med plastmatta mot betong

Viktigt att veta

Husrådgivaren ersätter inte en fysisk besiktning av certifierad besiktningsman.
Analysen är ett beslutsstöd, inte juridisk eller byggteknisk garanti.
Köparens undersökningsplikt enligt jordabalken kvarstår fullt ut.
Vid fukt, el, VVS, tak, skorsten, ventilation, radon eller bärande konstruktion ska fackman alltid kontaktas innan bud.